Wintergarten undicht – Abbruch und Geld zurück

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Dr. Dörfler, Liefländer & Rothe x Wettinerstr. 2 x 04600 Altenburg 
 
 
Dr. Gabriele Dörfler 
Fachanwältin für Arbeitsrecht 
Fachanwältin für Familienrecht 
 
Klaus-Peter Liefländer 
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht 
 
Michael Rothe 
Rechtsanwalt 
Mitglied der Arbeitsgemeinschaft  
Mietrecht und Immobilien 
 
 
 
in Kooperation mit: 
Ulrike Jung, geb. Dziemba 
Rechtsanwältin x Leipzig 
 
Bärbel Schwalbe 
Steuerberaterin x Zwickau 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wintergarten undicht ʹ Abbruch und Geld zurück?  
 
Wintergärten erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Gern wird der begehrte Anbau auch 
nachgerüstet. Die Vorteile liegen auf der Hand: Bei größerer Nutzfläche und Sitzplatz mit 
Urlaubsatmosphäre soll auch noch durch den Treibhauseffekt des Wintergartens Geld ge-
spart und das Wohnklima in der kalten Jahreszeit verbessert werden. Allerdings ist die Er-
richtung eines Wintergartens technisch anspruchsvoll und gelingt in den meisten Fällen nicht 
perfekt. Viele selbsternannte Fachleute und selbst manche Architekten scheitern sowohl an 
der notwendigen Klimatisierungsmöglichkeit, als auch an der Dichtigkeit des Anbaus. Ein 
Wintergarten taugt nur dann für den beabsichtigten Verwendungszweck, wenn für ausrei-
chende Lüftungs- und Beschattungsmöglichkeiten Sorge getragen ist. So reichen Innenrollos 
als Beschattung keinesfalls aus, da sie lediglich einen Blendschutz bieten, nicht aber die im 
Sommer unerwünschte Aufheizung des Wintergartens verhindern. Auch Wärmeschutzglas 
ist ein Paradoxon an sich; auch im Winter, wenn der Wintergarten gerade als zusätzliche 
Solarheizung  fungieren  soll,  wird  der  Wärmeeintrag  auf  diese  Weise  gerade  verhindert. 
Notwendig ist vielmehr neben einer Außenbeschattung die Möglichkeit einer ausreichenden 
Belüftung, zu der jedenfalls auch Öffnungsmöglichkeiten an der höchsten Stelle des Winter-
gartens im Dach gehören sollten. 
 
Doch was tun, wenn all diese Dinge beim Bau nicht beachtet wurden und der Platz an der 
Sonne sich als überhitzter undichter Albtraum erweist? 
 
Folgenden Fall hatte das OLG Bremen (Urt. v. 07.09.2005 Az. 1 U 32/05) zu entscheiden: Der 
Bauherr, der ein Unternehmen mit der Errichtung eines Wintergartens beauftragt hatte, hat-
ƚĞďŝƐǌƵƌďŶĂŚŵĞďĞƌĞŝƚƐďƐĐŚůćŐĞŝ͘,͘ǀ͘Ϯϯ͘Ϯϵϴ͕ϭϳΦŐĞůĞŝƐƚĞt. Mehrfach hatte er gerügt, 
dass der Wintergarten nicht regendicht sei. Auch nach drei Nachbesserungsversuchen be-
stand das Problem weiter. Der Unternehmer klagte seine Schlusszahlung ein. Der Bauherr 
verlangte hingegen, nach dem er den Rücktritt vom Vertrag erklärt hatte, neben der Rück-
zahlung der geleisteten Abschläge den Abbau sowie die Rücknahme des Wintergartens. Zu 
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  Schreiben vom 22.12.2017 Seite 2 
 
 
 
 
Recht, wie das OLG Bremen entschied: Nach dem durch Sachverständigengutachten geklärt 
war, das der Wintergarten weiterhin undicht war und der Bauherr drei Nachbesserungsver-
suche zugebilligt hatte, was das OLG im konkreten Fall für ausreichend ansah, war für den 
Bauherren die Duldung weiterer Nachbesserungsversuche unzumutbar. Nach zu Recht er-
klärtem Rücktritt musste der Unternehmer deshalb die erhaltenen Abschläge komplett zu-
rückgewähren und den Wintergarten wieder abbauen. Der Bauherr musste den Rückbau und 
Abtransport dulden. 
 
Die Entscheidung zeigt, dass die Gefahr für den Werkunternehmer erheblich ist: Zwar ist der 
Rücktritt bei unerheblichen Mängeln, überwiegendem Mitverschulden des Bauherren oder 
Annahmeverzug ausgeschlossen. In allen anderen Fällen läuft der Bauunternehmer Gefahr, 
das bereits errichtete Gewerk auf eigene Kosten wieder abreißen und beseitigen zu müssen 
und auch noch den vollen Werklohn zurück zu bezahlen, wobei die Frage, welche Mängel als 
erheblich anzusehen sind immer eine Frage des Einzelfalles ist. Bei einem Mängelbeseiti-
gungsaufwand von 10% des Werklohnes soll der Rücktritt vom Vertrag nach einer Entschei-
dung des OLG Düsseldorf (IBR 2012, 146) ausgeschlossen sein. 
 
 
Klaus-Peter Liefländer 
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht 
Anwaltskanzlei Dr. Dörfler & Liefländer 
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